Weg van het nieuwe bouwen

Bron: Limburgs Dagblad
Door: Jos Bouten

Hier is geen winst mee te maken. Je mag blij zijn als je quitte speelt. Niemand geloofde er in. Wij willen aantonen dat je in monumenten wél diverse projecten kunt realiseren. En we willen het Sittardse kloosterkwartier hét voorbeeld van monumentenzorg maken.”

Zie hier de twee doelen die directeur Jack Gorten van de Sittardse bouwonderneming Laudy Bouw & Ontwikkeling zich stelde toen hij in 2006 het twintigduizend vierkante meter tellende historische Kloosterkwartier in Sittard kocht. Het complex ligt pal tegen het winkelcentrum van Sittard en bestaat onder meer uit het Ursulinenklooster met basiliek en internaat, het Dominicanenklooster met de Michielskerk, het Jezuïtengebouw en Franciscanenschool. Toen ook Zuid-Limburg seculariseerde en kloosters leegliepen als een lekkende sluis, dienden zich in de loop der jaren vele nieuwe gebruikers aan. Sportopleiding CIOS gaf leerlingen judoles in de oude Jezuïetenkapel op zolder, de Zuid-Limburgse Laboratoriumschool leidde er laborantes op en er werd een gezellenhuis in ondergebracht voor mijnwerkers. Als laatste bood het complex onderdak aan de leerlingen van Fontys Hogeschool.

Eind 2011 zit er in het zustershuis van de Ursulinen een hotel met 73 kamers en is het voormalige meisjesinternaat een complex met 15 luxe appartementen. In de gewelvenkelder kan je dan eten in een brasserie. De ondergrondse parkeergarage aan de achterkant ligt er inmiddels. Daarin is ook parkeerplek voor de mensen die straks in de nieuwe kantoren en winkels werken. En voor de ‘gasten’ van bijvoorbeeld DSM en Sabic, die in een van de 17 short-stay appartementen verblijven gedurende hun kortstondig verblijf in Zuid-Limburg.

De bouwkundige ingreep is enorm. Maar bouwer Laudy wil zoveel mogelijk de panden in de oude glorie overeind houden. Tot in detail worden de panden opgeknapt En op plekken waar dat niet lukt, moet de oude staat zomin mogelijk geweld worden aangedaan. Interessant in dit verband is hoe de plaatsing van balkons voor het appartementencomplex uit zal pakken.

Het is niet de eerste keer dat aannemer Laudy zijn tanden zet in het 350 jaar oude kloostercomplex. Het 157 jaar oude familiebedrijf nam de gebouwen al in 1883 onder handen. En ook de jaren daarna was Laudy degene die het onderhoud mocht plegen. Sinds 2001 behoort Laudy tot bouw- en ontwikkelbedrijf Ballast Nedam in Nieuwegein, waar in de driekoppige Raad van Bestuur een Limburger zetelt: Ruud Jacobs uit Helden-Egchel.

Het Kloosterkwartier in Sittard is, zegt Jacobs, een voorbeeld van hoe Ballast Nedam anno 2009 in het bouwleven staat. Projectontwikkelaars staan toch vooral bekend om hun strategie waarin zoveel mogelijk moet worden gebouwd tegen een zo hoog mogelijke opbrengst? Volgens de topman uit Helden-Egchel is dat beeld achterhaald. Jacobs: „Wij willen meer dan stenen stapelen.” Ballast Nedam wil hele gebieden bij de kop pakken, zoals dochteronderneming Laudy dat nu met het Kloosterkwartier doet.

„Van capaciteitsaanbieder naar integrale gebiedsontwikkelaar”, noemt Jacobs dat. „Dat betekent: na de bouw niet snel wegwezen. De formule is breder geworden: ontwikkelen, realiseren, onderhouden en exploiteren.” Jacobs noemt het voorbeeld van het Detentiecentrum Rotterdam Airport en de Kromhout Kazerne Utrecht die Ballast Nedam heeft ontwikkeld. „De eerste 25 jaar na de bouw exploiteren en beheren wij die gebouwen. In de gevangenis is de bewaking uiteraard geregeld, maar wij doen bijvoorbeeld wel de catering.” Door de langjarige betrokkenheid van de ontwikkelaar verbetert, aldus Jack Gorten van Laudy, de kwaliteit van het werk. „Er worden nu 25 jaar oude gebouwen tegen de vlakte gegooid.” Jacobs: „Wij hebben er belang bij dat alles over 15 jaar nog steeds goed is. Je kiest eigenlijk voor continuïteit, doet geen gekke dingen. Het is niet meer een kwestie van ‘hit and run’. Zo kun je moeilijke tijden overbruggen”, zegt Jacobs.

Dat het moeilijke tijden zijn in de bouw in deze crisis, dat is genoegzaam bekend. De kantorenmarkt ligt nog steeds op haar gat omdat er aan het begin van dit decennium, zo blijkt uit het TNO-rapnium, zo blijkt uit het TNO-rapport ‘Bouwprognoses 2008-2013’ veel te veel kantoren zijn gebouwd.

De kredietcrisis, zo meldt TNO, heeft tot juni 2008 weinig invloed gehad op de bouwwereld, maar daarna is het hard gegaan. Het onderzoeksinstituut verwacht dat de kantorenbouw en de bouw van koopwoningen een flinke klap krijgen. De omzet die bouwbedrijven zullen ‘scoren’ met onder meer de bouw van huurwoningen, onderwijs, gezondheidssector en overheid, is stabiel, denkt TNO.

Maar er is ook structureel wat aan het veranderen, stelt professor Piet Eicholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering en -belegging aan de Universiteit Maastricht. Het aantal bouwprojecten in Nederland zal door de vergrijzing afnemen, dus moeten ontwikkelaars wel op zoek naar een nieuwe nering. De nieuwe werkwijze, dus niet alleen ontwikkelen, maar ook bouwen en vooral erbij blijven, is een nieuw verdien-model voor een bouwer. Professor Eicholtz heeft het over een ‘overlevingsstrategie’. „Bouwers hebben steeds minder keuze” zegt hij. „Over tien, twintig jaar is Nederland gewoon af. Voor elke nieuwe woning die er dan wordt gebouwd, moet er een worden gesloopt.” Ballast Nedam is dan ook niet de enige ontwikkelaar die op zoek is naar
andere nering en het in nichemarkten zoekt zoals renovatie van monumentale complexen, ziekenhuizen, gevangenissen en scholen. Volkert Stevin bijvoorbeeld bouwt, zegt Eicholtz, nieuwe ziekenhuizen en blijft daarin actief. „Je laat de klant een contract tekenen en zegt dat ze geen zorgen meer hoeven te hebben over het beheer.”

Bedrijven die zich op het pad begeven waarop Ballast Nedam zich begeeft, doen in de ogen van Eicholtz niets anders dan ‘in de tuin van buurman geld proberen te verdienen.’ Ze moeten, zo waarschuwt de Maastrichtse hoogleraar, hun nieuwe missie niet te licht opvatten. „Ze willen geld verdienen in takken van sport waar ze meer geld kunnen verdienen. Maar als je ziet dat in de tuin van een ander veel geld is te verdienen, wil dat niet zeggen dat het jou ook gaat lukken. Kennelijk doet de ander het heel
erg goed. Het is altijd heel erg moeilijk.”

Een „goede, fantastische ontwikkeling” noemt Piet Eicholtz actviteiten zoals bouwonderneming Laudy die in het Sittardse Kloosterkwartier ontplooit. „Bouwen aan cultureel erfgoed is hot”, zegt Eicholtz. „Gemeenten hebben inmiddels in de gaten dat succes staat of valt met authenticiteit.” Professor Eicholtz noemt en roemt bijvoorbeeld de plannen om van de monumentale
voormalige ECI-gebouwen aan de Roer in Roermond een cultuureiland te maken.

Eicholtz: „Creëer een optimaal vestigingsklimaat voor de mensen. Dan willen ze wel ergens wonen. Dat is het succes van Maastricht en de tragiek van steden als Heerlen en Venlo. In Maastricht werpt het opknappen van monumenten, bijvoorbeeld de verbouwing door Laudy van de oude SNS-bank aan de Markt tot appartementencomplex. zijn vruchten af.”

Er liggen nog genoeg monumentale gebouwen in Limburg die op de aannemer wachten, weet ook Jack Gorten van bouwonderneming Laudy. Wat ligt er bijvoorbeeld niet aan kloosters in kloosterdorp Steyl te wachten op een toekomst. Mooie klusjes voor Laudy, die straks kan pronken met de ervaringen die zijn opgedaan met het opknappen van het Kloosterkwartier
in Sittard. Dat de kosten 29 miljoen bedragen, een reuzenbedrag voor een bedrijf dat ongeveer 60 miljoen omzet, is even minder belangrijk. Een trotse Gorten ziet de klus als een uitstekende investering. „Het Kloosterkwartier wordt ons visitekaartje, onze etalage. Dat is niet in geld uit te drukken.”

CRISIS TREFT BOUWWERELD

• Ballast Nedam Bouw en Ontwikkeling zette in 2008 met ruim 1700 medewerkers 735 miljoen euro om met een operationeel resultaat van 29 miljoen.
  
• Dochteronderneming Laudy Bouw en Ontwikkeling droeg met ongeveer 170 medewerkers pakweg 60 miljoen bij aan de omzet.
  
• TNO voorspelt dat de investeringen in de totale bouwsector afnemen om pas in 2013 weer uit te komen op 78 miljard euro, het niveau van 2007.
  
• Er zullen volgens TNO veel minder koopwoningen en gebouwen voor zakelijke dienstverleners en financiële instituten worden gebouwd.
  
• De omzet in de bouw van huurwoningen, onderwijs, gezondheidszorg, overheid, de grondwater- en wegenbouw zal stabiel zijn.

Ruud Jacobs van Ballast Nedam:
“We moeten anders aan de slag, willen we in Limburg aan slag blijven. Deze provincie loopt voorop bij de vergrijzing in Nederland. De krimpende markt in Limburg wordt de proeftuin van Nederland.”