Leegstand en herbestemming van molens, boerderijen, kastelen en buitenplaatsen

Erfgoedensembles in Zuid-Limburg: aanbevelingen

Gisteren is de publieksrapportage ‘Erfgoedensembles in Zuid-Limburg’ gepresenteerd. Dit rapport is de weerslag van een jaar lang intensief samenwerken met partners aan de problematiek van herbestemming van erfgoedensembles in het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Dankzij de nauwe samenwerking met eigenaren, ondernemers, overheden, deskundigen en andere stakeholders heeft dit project veel nieuwe kennis opgeleverd met betrekking tot leegstand en herbestemming van groene erfgoedensembles in Zuid-Limburg. Specifiek voor provincie en gemeenten doen we aanbevelingen om de herbestemming van monumenten beter te faciliteren. Het rapport zelf kunt u hier inzien.

Erfgoedensembles in Zuid-Limburg

In Nationaal Landschap Zuid-Limburg ligt het aantal monumenten per 1000 inwoners ver boven het landelijke gemiddelde. Samen met de bijbehorende omgeving (ensemble) bepalen deze in belangrijke mate onze ruimtelijke en maatschappelijke identiteit. Zuid-Limburg zou zonder haar watermolens, carréboerderijen, vakwerkhuizen en kastelen niet hetzelfde zijn. Verval van deze erfgoedensembles als gevolg van leegstand kan grote invloed hebben op de kwaliteit van het Zuid-Limburgse landschap.

Project

In opdracht van Provincie Limburg leidde het Gelders Genootschap in 2018 het project over leegstand en hergebruik van monumentale kastelen, buitenplaatsen, boerderijen en molens in het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Doel van dit project was te onderzoeken hoe de diverse stakeholders zoals eigenaren, overheden en marktpartijen meer sturing kunnen geven aan een versnelde herbestemming van monumentaal erfgoed in Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Het project was een van hefboomprojecten van het ‘Uitvoeringsprogramma Nationaal Landschap Zuid-Limburg’ en werd mede mogelijk gemaakt door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en door Buitengoed Geul & Maas. De gemeenten Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Meerssen, Nuth1 en Valkenburg aan de Geul, en de Stichting Limburgs Landschap deden mee met vijf complexe casussen: Groote Molen, Meerssen; Landgoed Schaloen, Valkenburg; Boerderij Op de Bies, Schimmert; Hoeve Dobbelsteynhof, Margraten; en Landgoed Goedenraad, Eys.

Onderzoek

Voor genoemde gemeenten is een analyse gemaakt van leegstand bij monumentale kastelen, boerderijen en molens. Het overgrote deel van de onderzochte leegstaande erfgoedensembles zijn boerderijen. Tegelijkertijd is de verwachting dat in de komende jaren meer monumentale boerderijen leeg komen te staan na bedrijfsbeëindiging. Het betreft vaak grote hoeves en carré-boerderijen, die moeilijk te herbestemmen zijn. Ook bij historische landgoederen komt leegstand voor, met name bij de bedrijfsgebouwen zoals boerderijen, en is voor veel families een knelpunt. Watermolens zijn een aparte categorie wegens hun diversiteit aan waarden (natuur, erfgoed, waterkwaliteit, waterberging, etc.) en soms tegengestelde belangen.

Herbestemming

Bij herbestemmen van genoemde erfgoedtypen is het essentieel dat de ensemblegedachte de basis vormt. Boerderijen, molens en kastelen zijn namelijk geen losstaande objecten. Het zijn erfgoedensembles: functioneel samenhangende ruimtelijke eenheden met een gedeelde geschiedenis. Dit zijn: de boerderij met bijgebouwen, erf, boomgaard, tuin en landerijen; de molen met molenaarsgebouw, waterloop, erf, boomgaard en molenbiotoop; het kasteel/ landhuis met bijgebouwen, tuin, park, bossen, landerijen, visvijvers en boomgaarden. Daarbij gaat het niet alleen om een fysiek, ruimtelijk ensemble, maar ook om de functionele samenhang tussen de objecten.

Instrumentenkoffer

Daarbij adviseren we om te denken in vier primaire schaalniveaus: 1. Gebouwen, 2. Erfgoedensembles, 3. Landschappelijke Zone, 4. (EU)Regio. Bij herbestemming is het verstandig op elk schaalniveau stil te staan bij kansen en knelpunten. De gebiedsgerichte en casusgerichte werkwijzer en de instrumentenkoffer geven invulling aan de initiële vraag van het project: hoe kunnen de diverse partijen meer sturing geven aan een versnelde herbestemming van groene erfgoedensembles in Nationaal Landschap Zuid-Limburg? In het instrumentenkoffer komen de volgende thema’s aan bod: 1. Kennis ontwikkelen en verspreiden, 2. Beleidsruimte bieden voor goede ontwikkelingen, 3. Eigenaarschap & Gebruik, 4. Financieel (Subsidies & Fondsen), en 5. Verbinden & Verleiden van partijen.

Dit rapport is bedoeld ter inspiratie. Het herbestemmingsproces is complex en blijft maatwerk en mensenwerk. Wees creatief!

Hieronder volgen de 5 aanbevelingen uit dit rapport:

01 Pas de gebiedsgerichte werkwijzer ‘Herbestemming Erfgoedensembles’ toe

Het voorkomen en oplossen van leegstand en de zoektocht naar een nieuwe bestemming is een complex proces. De werkwijzer is bedoeld om te helpen de juiste stappen in het herbestemmingsproces te doorlopen en het juiste instrument te kiezen om van leegstand tot herbestemming te komen. Stel de ensemblegedachte centraal, zowel bij behoud van ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten als bij nieuwe ontwikkelingen.

Van een objectgerichte aanpak stappen we naar ensemblegerichte aanpak, waarbij we adviseren te denken in vier primaire schaalniveaus:

  1. Gebouwen,
  2. Erfgoedensembles,
  3. Landschappelijke Zone,
  4. (EU)Regio.

​Bij herbestemming is het verstandig op elk schaalniveau kansen, knelpunten en stakeholders voor samenwerking te inventariseren. Herbestemmen is een proces dat je samen doet. Hoe vroeger in het proces je met alle belanghebbenden om tafel zit, hoe beter! Betrek daarbij ook de omgeving. De initiatiefnemer krijgt op deze manier meer input vanuit de belangen van andere partijen, waardoor de kwaliteit wordt verbeterd en meer draagvlak ontstaat voor het uiteindelijke plan.

Behoud door ontwikkeling is al lange tijd het adagium. Een nieuwe functie vergt vaak aanpassingen binnen het ensemble. Herbestemming vraagt daarom om flexibiliteit en een goede afweging tussen enerzijds de instandhouding van cultuurhistorische waarden van de gebouwen en bijbehorende omgeving, en anderzijds het voldoen aan de ruimtelijke, functionele en financiële eisen van het nieuwe gebruik. Houd daarbij ook rekening met duurzaamheids- en klimaataspecten.

Lees verder: hoofdstuk 02, 04 en 05, § 03.04, 06.02.03, 10.02.04, 11.03

02 Bundel, ontwikkel en deel kennis over erfgoedensembles

Borg de erfgoedensembles in de Erfgoedkaart (voorheen Cultuurhistorische waardenkaart) die momenteel gemaakt wordt door de provincie en in het Handvat Kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Dat kan samen in één keer opgepakt worden (bijvoorbeeld door een landschapsbiografie van Zuid-Limburg), of per keer door cultuurhistorische analyses van een individueel ensemble te koppelen aan de regionale erfgoedkaart. Bij grote ontwikkelingen adviseren we eigenaren en initiatiefnemers een cultuurhistorische ensemblevisie op te stellen, waaruit blijkt hoe de nieuwe ontwikkelingen aanhaken op de historische kwaliteiten en nieuwe kwaliteiten toevoegen. De nieuwe Coöperatie Erfgoed Limburg kan een rol spelen in deze kennisopgave.

Lees verder: hoofdstuk 02, § 06.01, § 07.01.02, 08.02.01

03 Geef erfgoedensembles ruimtelijke en maatschappelijke status

De erfgoedensembles bepalen in belangrijke mate onze ruimtelijke en maatschappelijke identiteit en verdienen het sterk verankerd te worden in onze maatschappij en in onze ruimtelijke kaders. Belangrijkste ruimtelijke instrument is het bestemmingsplan (vanaf 2021: omgevingsplan). Borg de erfgoedensembles in het bestemmingsplan en koppel hier een dubbelbestemming ‘landgoed’ of ‘agrarisch erfgoed’ aan. Neem de ensembles tevens op in de gemeentelijke Omgevingsvisie of in een op te stellen gemeentelijke Landschapsvisie.

Maatschappelijke status krijgen de erfgoedensembles door bij nieuwe ontwikkelingen, zoals herbestemming, sterk in te zetten op participatie. Laat de dorpsbewoners, de omwonenden mee denken in het proces, bijvoorbeeld in de vorm van een schetsschuit. Maatschappelijke (neven)functies zorgen voor sociale binding, borging en draagvlak. Erfgoed krijgt daarmee belang voor een grotere groep mensen. Mensen die zich wellicht via vrijwilligerswerk ook willen inzetten voor de instandhouding of op de bres gaan staan voor het behoud van het ensemble. Modern nabuurschap, noemen we dat.

04 Overheid, neem de regie

Een overheid die stimuleert en mee denkt: dat is de wens van erfgoedeigenaren om nu al te werken vanuit wederzijds vertrouwen waarbij het doel ‘behoud van erfgoedensembles’ voorop staat. Zorg voor voldoende capaciteit binnen de provincie/ gemeente en geef de ambtenaar naast de wettelijke taken een sleutelrol als verbinder en procesbegeleider. Een actieve overheid die op gemeentelijk, regionaal en provinciaal niveau ‘herbestemming van erfgoedensembles’ op de agenda heeft staan. Daarbij is de Ladder Duurzame Verstedelijking verplicht, beginnend bij:

  1. Herbestemmen van monumentaal vastgoed;
  2. Herbestemmen van niet-monumentaal vastgoed;
  3. Nieuwbouw: inbreiden in kernen;
  4. Nieuwbouw: nieuwe locaties.

Op deze manier wordt een kans gegrepen om leegstaande monumentale gebouwen te (her)gebruiken en daarmee te behouden. Overheden hebben hierin zelf een voorbeeldstellende rol, door bijvoorbeeld eigen diensten en gesubsidieerde instellingen in leegstaande monumenten te vestigen.

Nog belangrijker dan leegstand oplossen is het voorkomen ervan. Het gezegde ‘voorkomen is beter dan genezen’ is hierin toepasselijk. Mocht leegstand toch optreden (het herbestemmingsproces kan namelijk lang duren), dan is het belangrijk zorg te dragen voor de broodnodige ingrepen om verval te voorkomen.​

Lees verder: hoofdstuk 02, 03, 04, 07 en 10, en § 06.02.01, 06.02.05, 08.02.04, 09.02.03, 10.02.05

05 Zet een ErfgoedLab Limburg op

Het voorkomen en oplossen van leegstand en het succesvol herbestemmen van erfgoedensembles is een complexe opgave. Een regionaal of provinciaal team van experts, zoals een ErfgoedLab Limburg, kan daarbij hulp bieden. Het zorgt voor een regionale binding en overzicht. Een multidisciplinair expertteam kan overheden, eigenaren, initiatiefnemers en marktpartijen door middel van advies en de inzet van hun netwerk helpen bij het proces van herbestemming. Het ErfgoedLab kan vouchers bieden voor het inhuren van experts voor het maken van een duurzaamheidsscan, haalbaarheidsonderzoek, inspectierapportage, quickscan of verkoopbrochure. Er kan ook een makelpunt aan gekoppeld worden: een non-commerciële website waarbij vraag en aanbod elkaar kan vinden.

Wij adviseren het Netwerk Herbestemming Groene Erfgoedensembles voort te zetten, door bijvoorbeeld jaarlijks een of meerdere werkateliers te organiseren voor de betrokken stakeholders. Uit de hoge opkomst van bijna 200 deelnemers bij de twee werkateliers in 2018 blijkt dat hieraan behoefte is! Dit netwerk kan worden gekoppeld aan de nieuwe Coöperatie Erfgoed Limburg. Het hoofddoel is om kennis en ervaringen uit te wisselen tussen overheden/bestuurders, eigenaren en initiatiefnemers, burgers, marktpartijen, erfgoed- en onderwijsinstellingen en andere stakeholders.

Lees verder: § 10.02.05. Zie ook: hoofdstuk 11 en 12

Lees de gehele rapportage om meer te weten te komen over deze aanbevelingen.

Bron: Gelders Genootschap/Door: Elyze Storms-Smeets

26-02-2019

Laatst bewerkt: 28-03-2019